+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Обратный договор купли продажи

Содержание

Договор купли продажи с обратным выкупом образец – Юридический ликбез

Обратный договор купли продажи

Однако анализ арбитражной практики показывает, что если наступление условия в той или иной мере может зависеть от воли одной из сторон, такое условие автоматически признается потестативным.

Несмотря на то, что Гражданский кодекс РФ не содержит запрета на постановку сделки под потестативное условие, судебная практика однозначно стоит на существовании такого запрета. В качестве примера можно привести одно из дел ФАС Московского округа.

В судебном акте было указано, что по смыслу статьи 157 ГК РФ «условие должно быть обстоятельством, не зависящим от воли сторон, и относится к будущему времени»7.

В связи с чем, безусловно, существует опасность признания условной купли-продажи ничтожной сделкой по причине ее противоречия статье 157 ГК РФ. Однако в судебной практике можно обнаружить и иной подход.

Договор купли-продажи с правом продавца на обратный выкуп товара

Например, если условной куплей обеспечивается заемное обязательство, то продажная цена должна включать в себя не только размер займа, но и проценты по нему.

Также сторонам договора необходимо помнить о том, что при отлагательной купле-продаже обязательство кредитора уплатить продажную цену и обязательство должника по основному договору прекращаются зачетом.

Условие договора купли-продажи о том, что при наступлении отлагательного условия указанные обязательства зачитываются, вряд ли можно рассматривать как правомерное, так как зачет относится к категории так называемых распорядительных преобразовательных сделок, совершение под условием которых не допускается.

Условная купля-продажа может стать конкурентом залогу

Важно Суды редко признают куплю-продажу с правом обратного выкупа притворной сделкой Хоть ВАС РФ по вопросу допустимости использования подобных обеспечительных конструкций и высказался негативно, практика арбитражных судов не однообразна.

Так, ФАС Дальневосточного округа со ссылками на налоговое законодательство (ст. 282 НК РФ) не признал договор купли-продажи с правом обратного выкупа притворной сделкой. В другом деле суд также пришел к выводу об отсутствии оснований считать договор купли-продажи притворной сделкой.

Данное дело примечательно тем, что проданные по договору купли-продажи с правом обратного выкупа акции уже находились в залоге у банка, что и послужило основным доводом против признания договора купли-продажи притворной сделкой.

Полагаю, что подобное обстоятельство все-таки не имеет какого-либо существенного значения ввиду следующего.

Договор купли-продажи с обязательством обратного выкупа

Существенное значение имеет также исключительная простота совершения сделки в случае с ценными бумагами не предъявителя, а также относительно высокая ликвидность ценных бумаг.

В случае прогнозируемой неустойчивости курса бумаг их цена (то есть «залоговая» стоимость) для указанной сделки может устанавливаться ниже рыночной.

Для целей рассматриваемых сделок возможным является также использование иного, нежели ценные бумаги, движимого имущества.
Это порождает некоторые сложности, главная из которых состоит в большинстве случаев в необходимости уплаты НДС.

Однако эта сложность довольно легко разрешается с помощью некоторых юридических схем либо просто возложением риска дополнительных расходов на фактического заемщика.

Договор купли продажи с обратным выкупом

Так, в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства по возврату займа кредитору необходимо обратиться в суд с требованием об обращении взыскания, после чего пройти через процедуру продажи заложенного имущества.

Все это требует определенных временных и финансовых затрат.

Если же основное обязательство обеспечено при помощи условной купли-продажи, то в случае неисполнения должником обеспеченного обязательства кредитору не требуется проходить через данную процедуру, он становится собственником имущества.

На первый взгляд кажется, что условная купля-продажа в большей степени выгодна кредитору, а не должнику. Однако это все же не в полной мере соответствует действительности. Приведу пример.

Договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа

Выделяя предмет договора, то это может быть, то или иное имущество. Кроме того, учтите, что заключать договор принято строго в письменной форме. После этого документ подвергается государственной регистрации.

  • Образец типового договора купли-продажи с правом обратного выкупа
  • Рекомендации по договор купли-продажи с обратным выкупом
  • Изменение и расторжение договора купли-продажи с обратным выкупом

Образец типового договора купли-продажи с правом обратного выкупа В тексте договора в обязательном порядке прописываются следующие сведения:

  • сведения, касающиеся имущества;
  • денежный вопрос;
  • важнейшее условие, касающееся права обратного выкупа. В том случае, если у вас нет особых познаний в данной области, то обращайтесь к специалистам за помощью.

Договор выкупа автомобиля в рассрочку образец бланк

Между сторонами обеспечиваемого обязательства (назовем их банк и заемщик) заключается договор купли-продажи, в соответствии с которым права и обязанности по нему возникают у сторон договора в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения основного (обеспечиваемого) обязательства.

В случае вступления договора купли-продажи в силу заемщик обязан перенести право собственности на отчуждаемую вещь (или иной объект гражданского права), а банк уплатить покупную цену. При этом обязательство банка по оплате прекращается зачетом против обязательства должника.

Если же должник надлежащим образом исполнит основное обязательство, то купля-продажа не вступает в силу. По иному строятся отношения при постановке купли-продажи под отменительное условие.

При условной купле-продаже движимых вещей владение обеспечивающим имуществом остается у должника — кредитор просто не заинтересован в этом имуществе, должник же, напротив, желает сохранить владение с целью иметь возможность пользоваться имуществом.

В этом случае кредитор оказывается в крайне ненадежной ситуации, поскольку должник остается в глазах всех третьих лиц собственником имущества, а следовательно, имеет возможность это имущество продать. При этом кредитор не сможет истребовать проданное имущество из владения третьего лица как добросовестного приобретателя (ст.

302 ГК РФ). Описанное верно, если купля-продажа поставлена под отменительное условие. Если же купля-продажа совершена под отлагательным условием, то положение кредитора еще хуже — должник не просто кажется собственником имущества, он таковым является, что позволяет делать с имуществом все что угодно.

Источник: //2155317.ru/dogovor-kupli-prodazhi-avto-s-obratnym-vykupom-obrazets/

Договор купли-продажи с обратным выкупом

В договор купли-продажи с условием об обратном выкупе включают соглашение о предоставлении опциона на заключение договора. Это позволяет продавцу выкупить переданные по договору товары или заключить отдельный договор купли-продажи на выкуп продукции.

Договор купли-продажи с обратным выкупом широко используют за рубежом. Это позволяет продавцам привлечь новых покупателей или дополнительное финансирование.

В российской практике конструкцию применяют с помощью опциона на заключение договора (ст. 429.2 ГК РФ).

В основной договор включают условие, что продавец в будущем:

  • обязуется выкупить товары, которые передал в рамках основного договора, либо
  • вправе их выкупить;
  • вправе заключить новый договор на покупку.

Если вы хотите включить в договор купли-продажи пункт с условием об обратном выкупе, посмотрите, как это сделали в образце.

Напрямую такую конструкцию описали в законе о рынке ценных бумаг – как договор репо (ст. 51.3 закона № 39-ФЗ от 22.04.1996). Для других типов сделок специального законодательного регулирования нет. Но действует норма об опционе на заключение договора (ст. 429.2 ГК РФ).

Источник: //pravolikbez.com/dogovor-kupli-prodazhi-s-obratnym-vykupom-obrazets/

Договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа

Обратный договор купли продажи

Хотите взять деньги в долг и вам предлагают оформить договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа? Сейчас такой вариант выдачи денежного кредита набирает обороты. Обсудим, чем это грозит, и какие риски оформления договора купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа.

Договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа не предусмотрен гражданским законодательством, но, поскольку стороны свободны в заключении договора, в соответствии со статьей 421 ГК РФ, он достаточно распространен.

Этот договор оформляется как самостоятельная сделка, но, как правило, он служит способом обеспечения денежного кредита или займа.

Изначально договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа появился в банковской и биржевой практике (сделки РЕПО) и предметом купли-продажи в них выступали ценные бумаги.

Договор РЕПО – это договор, по которому одна сторона (продавец по договору РЕПО) обязуется в срок, установленный этим договором, передать в собственность другой стороне (покупателю по договору РЕПО) ценные бумаги, а покупатель по договору РЕПО обязуется принять ценные бумаги и уплатить за них определенную денежную сумму (первая часть договора РЕПО) и по которому покупатель по договору РЕПО обязуется в срок, установленный этим договором, передать ценные бумаги в собственность продавца по договору РЕПО, а продавец по договору РЕПО обязуется принять ценные бумаги и уплатить за них определенную денежную сумму (вторая часть договора РЕПО).

Заключение договора купли-продажи квартиры с обратным выкупом имеет ряд преимуществ для кредитора по сравнению с договором займа (кредитом), обеспеченным залогом имущества. В отличие от договора займа, договор купли-продажи с обратным выкупом упрощает разрешение споров при неисполнении обязательств заёмщиком и снижает кредитный риск.

При выборе конкретного способа обеспечения исполнения кредитных обязательств, стороны отдают предпочтение сделке купли-продажи квартиры с условием об обратном выкуп, которая имеет следующие преимущества по сравнению с обычным залогом:

— сокращается время и финансовые издержки при принятии обеспечения;

— наиболее действенная и эффективная защита прав кредитора в обеспечиваемом обязательстве;

— стимулирование должника к надлежащему исполнению обязательств под угрозой риска утраты своей квартиры.

Но такой договор несет в себе риски, в первую очередь для продавца квартиры. Ведь он свою квартиру передает в собственность другого лица, при этом не регистрируются какие – либо обременения или ограничения в перепродаже квартиры третьим лицам, что является привлекательным для мошенников.

Чтобы не попасть на удочку мошенников, до заключения договора купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа, надо внимательно прочитать все пункты договора, а лучше всего, проконсультироваться с адвокатом, чтобы не потерять свою квартиру. Потерять свою квартиру при заключении такого договора достаточно просто, ведь вы ее добровольно передаете в собственность другого человека и оспорить такой договор практически невозможно.

Суды, рассматривая иски о признании недействительным договора купли- продажи квартиры с условием об обратном выкупе, приходят к выводу, что его нельзя квалифицировать как притворную сделку, совершенную с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, поскольку при его заключении стороны такого намерения не преследуют.

В соответствии с п. 2 ст. 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи.

Согласно ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130 ГК РФ). Договор продажи квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ч. 2 ст. 558 ГК РФ).

В соответствии со ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

В соответствии с п. 1, 2 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане свободны в заключении договора и могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

При этом любой заключенными сторонами договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения (п. 1 ст. 422 ГК РФ).

Согласно ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Договор купли-продажи квартиры с правом последующего выкупа не противоречит требованиям ст. 421 ГК РФ, а заключение такого договора является допустимым между лицами.

В договоре купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа не указывается, что кто-то кому-то дал деньги в долг, чаще всего долговые обязательства оформляются расписками, которые юридически никак не связаны с договором продажи квартиры.

Поэтому не получится оспорить договор купли-продажи квартиры, ссылаясь на мнимость и притворность этой сделки, вы же знали, какой договор подписывали.

Заключая договор купли – продажи квартиры с правом обратного выкупа, должник рискует утратить свое имущество из-за возможного недобросовестного поведения кредитора, который в нарушение договоренностей может продать квартиру третьему лицу.

Если вы, несмотря на большой риск потери своего имущества все равно намерены заключить договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа, то придерживайтесь следующих правил:

  1. Четко формулируйте условие об обратном выкупе в интересах должника, как обязанность кредитора продать имущество;
  2. Указывайте конкретную цену, по которой будет осуществляться обратный выкуп квартиры;
  3. Согласовывайте и указывайте в договоре четкий срок обратного выкупа квартиры.
  4. Заключая договор купли-продажи квартиры с правом обратного выкупа, участники сделки должны согласовать порядок уплаты налога на имущество, коммунальных и иных платежей, связанных с содержанием квартиры, поскольку при отсутствии таких договоренностей последние из названных расходов должны быть понесены кредитором, к которому на время пользования заемными средствами переходит право собственности на квартиру (ст. 210 ГК РФ).

Если основные условия обратного выкупа квартиры в договоре купли — продажи четко сформулированы не будут, а просто будет указано на такую возможность, то это свидетельствует о том, что стороны должны будут оформить обратный выкуп отдельным соглашением, все условия которого им предстоит согласовать.

Кредитор вообще может отказаться от заключения такого соглашения, так как само по себе обязательство выкупить квартиру неконкретно и требует отдельного согласования условий сделки.

Адвокат Светлана Евгеньевна Жмурко

Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08

Последние публикации в прессе (Все публикации)

Источник: //ya-advokat.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-pravom-obratnogo-vykupa/

Обратный выкуп недвижимости: образец договора

Обратный договор купли продажи

Сегодня все чаще на рынке недвижимости застройщики предлагают дольщикам заключать сделки по методу «Sale-pay-back», что означает заключение договора обратного выкупа недвижимости. Для Российского потребителя этот метод пока в «диковинку», но в Европе это распространенный способ для застройщиков привлечения денежных средств частных инвесторов (физических лиц).

Что представляет собой обратный выкуп недвижимости?

Суть этого метода заключения соглашения между девелопером и частным инвестором состоит во взаимной выгоде.

Застройщик заключает договор с физическим (юридическим) лицом, желающим либо купить квартиру, либо вложить «свободные» финансы в строительство на этапе «котлована», а в последующем времени девелопер обязуется выкупить построенные квадраты недвижимости с уплатой инвестору не только суммы вложенных средств, но и выплаты оговоренных в договоре обещанных процентов с вложенных инвестиций.

Такая система реализации недвижимости не обязывает покупателя (инвестора) отдавать строящиеся квадраты. После того как будет построен жилой комплекс, инвестор оставляет за собой право не продавать квартиру, а стать полноправным ее хозяином.

Такое капиталовложение выгодно для обеих сторон тем, что инвестор, оформив договор купли-продажи по методу «Sale-pay-back» (обратный выкуп) застрахован, от рисков потери своих финансовых вложений, так как застройщик обязуется выкупить недвижимость сразу после в ведения жилищного комплекса в эксплуатацию.

Заключение договора купли-продажи с обратным выкупом квартиры

При заключении договорного соглашения по методу «Sale-pay-back» инвестору в первую очередь необходимо обратить внимание на длительность заключения договорного соглашения. То есть, по истечении какого срока он сможет получить назад вложенные деньги.

Необходимо обратить внимание, при каких условиях застройщик обязуется передать квартиру инвестору либо реализовать ее и вернуть вложенные финансы: при стопроцентной оплате квадратов на стадии котлована или же есть возможность рассрочки платежей и т.д.

Обязательно убедитесь, что застройщик не прописал в договоре мелким шрифтом условий отказа от выкупа недвижимости.

Есть вопрос или нужна помощь юриста? Воспользуйтесь бесплатной консультацией:

Еще одно условие договора, на которое необходимо обратить внимание: собирается ли застройщик выкупать жилое помещение самостоятельно или будет выступать продавцом в роли риэлтора. Что впоследствии не принесет прибыли инвестору, так как цены на недвижимость могут значительно снизиться.

Львиная доля мошеннических схем с недвижимостью – это существенный минус такого вложения денег.

Поэтому необходимо внимательно подходить к заключению такой сделки и исключить все отрицательные нюансы составления и подписания договора «обратного выкупа».

В первую очередь стоит тщательно подходить к выбору компании-застройщика. Не стоит вкладывать свои финансы в компании, которые:

  • занимаются продажей недвижимости с использованием акционных предложений (т.е. всячески стараются привлечь покупателя, предлагая скидки на покупку жилья);
  • предлагают вкладывать финансы по методу «пирамиды» (т.е. застройщик не обладает собственными средствами на постройку, а сто процентов пользуется средствами инвестора);
  • завышают реальную прибыль от вложений и т.п.

Если есть сомнения по поводу добросовестности застройщика или некоторых пунктов договора, стоит обратиться за помощью к юристу, эксперту в данной области.

Соглашение «обратного выкупа» составляется и заключается для каждой стороны индивидуально, так как для компании-застройщика он будет являться договором займа, а для инвестора договором купли-продажи квартиры.

Какие нужны документы?

Для заключения договорного соглашения по методу «Sale-pay-back» необходим следующий пакет документов:

  • нотариально заверенная копия удостоверения личности (для физических лиц) и копия выписки из единого государственного реестра юридических лиц (для юр. лиц);
  • акт купли-продажи недвижимости;
  • квитанцию об уплате государственной пошлины;
  • копии учредительных документов застройщика;
  • если инвестор не имеет собственных средств и берет ипотечный займ в банке необходимо также согласие самого банка;
  • копия проекта (плана) застройки;
  • разрешительные документы от органов кадастра на выкуп земельного участка под застройкой.

Форма договора

В России на законодательном уровне пока не установлена обязательная форма такого договора.

Так, инвестор на свой страх и риск заключает договорное соглашение об обратном выкупе в простой письменной форме. Чем и пользуются недобросовестные застройщики, объявляя впоследствии сделку притворной, а соответственно недействительной, что означает для инвестора – потеря вложенных средств и невозможности владеть построенным объектом недвижимости.

Основные условия договора

К содержанию самого договора есть также определенные требования, в нем обязательно должны оговариваться следующие пункты:

  • самая актуальная и достоверная информация о недвижимом объекте;
  • должны быть перечислены документы, указывающие на право собственности;
  • гарантия отсутствия третьей стороны сделки (другого собственника);
  • обязательно прописана полная стоимость недвижимости (цифрами и прописью);
  • фамилия, имя и отчество полностью всех участников сделки;
  • сроки исполнения сделки и гарантия выполнения условий к оговоренной дате;
  • компенсационные выплаты в случае несоблюдения от договорных обязательств;
  • проект застройки, утвержденный главным архитектором;
  • порядок реализации договорного соглашения;
  • условия внесения изменений в соглашение либо полное расторжение.

Механизм обратного выкупа

Сам механизм обратного выкупа заключается в следующем: физическое или юридическое лицо вкладывает капитал в приобретение недвижимости на стадии «котлована».

Застройщик в свою очередь обязуется произвести выкуп построенной в будущем квартиры плюс уплатить процент с вложенных денежных средств.

Для девелоперов такой займ обходиться гораздо дешевле, чем, если бы он брал денежные средства в кредит в банке.

К сожалению не все условия соглашения одинаково подходят клиентам. Так неудобными нюансами в договоре могут быть следующие условия:

  • длительный срок инвестиций;
  • невозможность оплаты в рассрочку, только единовременная оплата полной суммы;
  • низкая процентная ставка по возврату;
  • неподходящий вариант расположения квартиры (не та этажность, вид, квадратура);

Чтобы избежать ненужных неприятностей, нужно детально изучать документы застройщика и само заключаемое соглашение.

Образец договора с правом обратного выкупа недвижимости

Скачать образец договора купли-продажи с правом на обратный выкуп.

Для большинства компаний – застройщиков такая сделка остается пока чем-то новым и не доступным. Чтобы предлагать клиентам такие программы, застройщикам нужно постоянно увеличивать обороты, сдавая новые и новые объекты недвижимости. Развивать партнерские отношения с финансовыми учреждениями. В нашей стране это доступно не многим, а лишь крупным строительным холдингам.

Такая тенденция приводит к тому, что на рынок недвижимости все чаще выходят иностранные компании-застройщики, для которых метод заключения соглашения обратного выкупа не в новинку.

Именно такой механизм как «обратный выкуп» говорит о положительном инвестиционном климате на рынке недвижимости и возникновения новой тенденции капиталовложения среди людей среднего класса. Вероятно, по прошествии некоторого времени это направление станет популярным среди большого количества инвесторов и компаний-застройщиков, предлагающих данный вид сделки.

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в данной статьей могла устареть. Вместе с тем каждая ситуация индивидуальна.

Для решения своего вопроса заполните следующую форму или позвоните по телефонам, указанным на сайте, и наши юристы Вас бесплатно проконсультируют!

Источник: //UrMetr.com/kvartira/prodazha/obratnyj-vykup-nedvizhimosti

Договор купли-продажи с правом продавца на обратный выкуп товара – Советы юриста – АНГАРД.РФ

Обратный договор купли продажи

г. ______

«__» ______ 20__ г.

______________________, именуем__ в дальнейшем «Продавец», в лице ___________, действующего на основании ______, с одной стороны и _____________, именуем__ в дальнейшем «Покупатель», в лице ____________, действующей на основании ______, с другой стороны заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Продавец обязуется передать ____________ и относящиеся к нему документы в собственность Покупателя, а Покупатель обязуется осмотреть _________, принять и оплатить его на условиях, установленных настоящим договором.

1.2. Сведения о товаре:

  • _______________________________;
  • _______________________________;
  • _______________________________;
  • _______________________________;
  • _______________________________.

1.3. Продавец обязуется:

  • передать __________ и относящиеся к нему документы Покупателю на условиях, установленных настоящим договором;
  • обеспечить перевозку _________ своими силами и за свой счет;
  • застраховать _______ при перевозке по обычно принятым рискам;
  • передать ________ в количестве и качестве, соответствующих требованиям договора, в таре и упаковке, исключающих возможность его порчи (уничтожения) при перевозке;
  • заменить некачественн_________ в течение _____ дней с момента получения от Покупателя извещения о некачественности _______, либо в течение _____ дней с момента получения такого извещения возвратить Покупателю уплаченную им цену ______________;
  • передать ____________ свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, о которых в момент заключения договора Продавец знал или не мог не знать.

1.4. Продавец имеет право ___________ осуществить обратный выкуп ____________ у Покупателя.

1.5. Покупатель обязуется:

  • осмотреть и принять ____ в _ -дневный срок. При обнаружении несоответствия ______ требованиям настоящего договора Покупатель в указанный срок направляет Продавцу извещение (рекламацию), содержащее данные о характере обнаруженного несоответствия;
  • уплатить за _____ его цену в соответствии с условиями настоящего договора;
  • передать _____ и относящиеся к нему документы в собственность Продавца в случае его обращения с просьбой об обратном выкупе товара до истечения срока, указанного в пункте 1.4 настоящего договора.

2. ЦЕНА ТОВАРА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

2.1. Цена ________ составляет ____________ рублей. Цена __________ включает: ____________________.

2.2. Расчеты по договору производятся путем: ________________.

2.3. Форма оплаты: _____________________________________.

2.4. Покупатель вправе воздержаться от оплаты стоимости ____________ в случае, если у него отсутствовала возможность осмотра по вине Продавца.

2.5. В случае заключения договора обратного выкупа товара Продавец обязуется уплатить за товар сумму______________.

3. ПОРЯДОК ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА

3.1. Передача ______ в соответствии с условиями настоящего договора производится в _______________.

3.2. Переход риска утраты или повреждения ______ определяется в соответствии с требованиями гражданского законодательства, действующего на территории России.

3.3. Перевозка _____ до места передачи осуществляется ______ за счет ____.

3.4. Продавец передает Покупателю _____ в течение _______ со дня

подписания настоящего договора.

3.5. Покупатель оплачивает ____ в следующие сроки: ___________________.

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. За просрочку платежа Покупатель уплачивает Продавцу штраф в размере __% от суммы договора и пени из расчета _% от суммы договора за каждый день просрочки.

4.2. За просрочку передачи ______ Продавец уплачивает Покупателю пени в размере ___% его стоимости за каждый день просрочки.

4.3. За передачу ____, качество которого не соответствует условиям настоящего договора, а также за передачу некомплектного _____ Продавец уплачивает Покупателю штраф в размере ________.

4.4. За отказ от заключения договора обратного выкупа товара Покупатель уплачивает Продавцу штраф в размере __________________.

4.5. Уплата неустойки не освобождает стороны от обязанности исполнить свои обязательства, вытекающие из настоящего договора. Меры имущественной ответственности сторон, не предусмотренные в настоящем договоре, применяются в соответствии с нормами законодательства, действующего на территории России.

5. ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА

5.1. Изменения и дополнения к настоящему договору имеют силу только в том случае, если они оформлены письменно и пописаны обеими сторонами договора.

5.2. Досрочное расторжение договора возможно по соглашению сторон и в других случаях, предусмотренных ГК РФ и другими законами.

6. ПОРЯДОК РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ

6.1. Споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении настоящего договора, будут по возможности разрешаться путем переговоров между сторонами.

6.2. В случае невозможности разрешения споров путем переговоров стороны вправе передать их на рассмотрение в арбитражный суд _______________.

7. АДРЕСА, БАНКОВСКИЕ РЕКВИЗИТЫ СТОРОН

Продавец __________________

Покупатель ________________

Настоящий договор составлен в ____ подлинных экземплярах на русском языке, имеющих равную юридическую силу. У каждой из сторон находится один экземпляр настоящего договора.

8. ПОДПИСИ СТОРОН

Продавец _________ (подпись, Ф.И.О., М.П.)

«__» ______ 20__ г.

Покупатель _______ (подпись, Ф.И.О., М.П.)

«__» ______ 20__ г.

Источник: //xn--80aaif6bu.xn--p1ai/obrazcy-dokumentov/dogovory-kupli-prodazhi-meny-arendy-i-dr/dogovory-kupli-prodazhi-avtomobilej/dogovor-kupli-prodazhi-s-pravom-prodavtsa-na-obratnyy-vykup-tovara/

Обратный выкуп недвижимости: договор обратного выкупа, купля-продажа недвижимости | Жилищный консультант

Обратный договор купли продажи

Обратный выкуп недвижимости является,по сути инвестицией. Причем вложения осуществляются в еще недостроенную площадь новостройки. По истечению определенного времени, компания-застройщик гарантирует выкуп приобретенной площади у инвестора. При этом сверх стоимости выплачиваются проценты как преимущественные гарантии сделки.

Институт обратного выкупа за рубежом применяется повсеместно. Касается это не только сферы недвижимости, но и рынка ценных бумаг и драгоценностей. Процедура выкупа просматривается в банковской сфере, телекоммуникациях и IT. В России такой лизинг является новинкой, поэтому пока не достиг нужного уровня.

Важно понимать, что статья описывает наиболее базовые ситуации и не учитывает ряд технических моментов. Для решения именно вашей проблемы получите юридическую консультацию по жилищным вопросам по телефонам горячих линий:

Позвоните и решите вашу проблему прямо сейчас – это быстро и бесплатно!

Впервые на территории РФ сделка обратного выкупа произошла в 2008 году. Во время очередного финансового кризиса, несколько крупных компаний пожелали выкупить собственные акции. Среди таких компаний: «Северсталь», «Sollers», «Норильский никель».

На рынке недвижимости обратный выкуп (sale-pay-back) стал известен благодаря сотрудничеству строительной компании «Дон-Строй Инвест» и ОАО «Банк ВТБ». В реализуемые этим объединением жилые комплексы можно выгодно вложить денежные средства под согласованный годовой процент.

Внимание. Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться с юристом по телефонам: +7 (499) 553-09-05 в Москве, +7 (812) 448-61-02 в Санкт-Петербурге, +7 (800) 550-38-47 по все России. Звонки принимаются круглосуточно. Позвоните и решите свою проблему. Это быстро и удобно.

Данная программа выгодна строительной компании (эмитенту) по следующим причинам:

  • Преобразовать структуру денежного финансирования (в период строительства затраты покрываются за счет вложений инвесторов, завершив постройку производиться выкуп доли вкладчика и собственность продается выгоднее и сразу);
  • Избавление от убыточной ликвидности (убыточную застройку оканчивают на деньги инвесторов, а готовое жилье всегда пользуется спросом; при постепенной реализации квартир новостройки вкладчикам выплачиваются обещанные дивиденды);
  • Улучшение имиджа компании (богатая компания может поступиться незначительным убытком в силу поднятия рейтинга).

Условия покупки квартиры с услугой «обратный выкуп»

Услуга sale-pay-back заключается в несколько этапов:

  1. Эмитент (компания-застройщик) реализует недвижимость на начальной стадии постройки. То есть фактически жилья еще нет. Площадь квартиры и расположение в ней комнат расчерчены в технической документации и находятся в стадии проекта.
  2. Покупателю-инвестору предлагается оплата рисков в виде оговоренных процентов и обязательный выкуп собственности после завершения строительства. При этом покупатель может жилье не продавать и оставить в собственное пользование.

Соглашение об обратном выкупе недвижимости обязательно должно содержать:

  • Предполагаемые сроки завершения строительства.
  • Оцениваемую стоимость объекта сделки.
  • Гарантии и обязательства сторон сделки.
  • Штрафные санкции в случае отказа любой из сторон от осуществления пунктов соглашения.

Условия сделки предполагают право инвестора перепродать собственную долю другому лицу во время постройки.

Обратный выкуп недвижимости должен приносить инвестору определенную прибыль. В противном случае такая сделка считается обычной, как и покупка квартиры в недостроенной новостройке.

Договор обратного выкупа недвижимости

Договор sale-pay-back представляет собой совокупность двух юридических документов: получение займа строительной компанией от покупателя-инвестора и продажа инвестором через оговоренный срок собственности в пользование получателя инвестиций. Если обратного выкупа не предполагается, то такую сделку нельзя назвать sale-pay-back и она фактически является покупкой недвижимости у застройщика.

Договор обратного выкупа недвижимости заключается в нескольких образцах: один для инвестора, один для получателя займа.

Образец договора должен соответствовать определенными требованиями:

  • Достоверная и полная информация об объекте недвижимости.
  • Наличие полного перечня документов на правообладание собственностью.
  • Гарантии отсутствия иного собственника.
  • Утвержденная стоимость инвестирования указанная числом и прописью.
  • Полные ФИО участников сделки или представителей от организаций.

В заключаемом договоре обязательно должна содержаться следующая информация:

  • Нотариально удостоверенные копии регистрационных документов участников сделки (копия паспорта физ. лица, копия выписки из регистрации для юр. лица).
  • Срок осуществления сделки и гарантии выполнения условия к указанной дате.
  • Компенсационная уплата в случае нарушения договоренностей.
  • Схема застройки, утвержденная архитектором.
  • Нотариальное удостоверение супруга (при необходимости).
  • Порядок исполнения договора.
  • Возможность изменения и расторжения соглашения.

Порядок покупки квартиры с возможностью обратного выкупа

Порядок покупки квартиры с возможностью выкупа напоминает процедуру купли-продажи собственности.

Процедура оформления состоит из следующих этапов:

  1. Выбор компании-застройщика для инвестирования.
  2. Сбор необходимой документации.
  3. Нотариальное засвидетельствование покупки квартиры у застройщика. Оформление у нотариуса обезопасит от возникновения рисков при отказе от системы выкупа одной из сторон.
  4. Подписание документа о передаче доли собственности инвестору.
  5. Получение свидетельства о праве обладания квартирой. Одновременно осуществляется перевод денежных средств на счет строительной компании.
  6. Заключение договора о возможности обратного выкупа.
  7. В случае завершения сделки обратный выкуп производится в срок не более 100 дней, если другая дата не оговорена отдельно.
  8. По истечению срока выкупа и не выполнению возложенных соглашением обязательств, сделка может быть признана недействительной.

Список необходимых документов

  • Нотариально заверенные копии паспорта (для физического лица), выписка из ЕГРЮЛ (для юридического лица).
  • Акт купли-продажи квартиры.
  • Соглашение о возможности обратного выкупа.
  • Удостоверяющий документ уплаты госпошлины за проведение сделки.

  • Нотариально удостоверенная копия разрешения от супруга (при необходимости).
  • Копии учредительных документов компании-застройщика.
  • Согласие банка при его участи.
  • Копия плана застройки.
  • Разрешение органов кадастра о выкупе земельного участка.

Плюсы и минусы покупки квартиры с услугой «sale-pay-back»

Плюсы от покупки квартиры таким способом неоднозначны. Преимуществом может являться получаемый процент прибыли от инвестирования в собственность. Но при этом компания-застройщик не выплачивает достойное вознаграждение. Реальную прибыль можно получить от скачка цены на недвижимость. Увидев реальный рост цен на квартиры, ее можно быстренько перепродать другому лицу.

Сделка с обратным выкупом не лишена и минусов. Существенные из них – многочисленные риски. Неприятность может возникнуть при падении цен и спроса на недвижимость, неожиданной смене или банкротстве строительной компании, отказе в выкупе доли собственности.

Наиболее популярный вопрос и ответ на него при покупке квартиры с обратным выкупом

Вопрос: Здравствуйте, меня зовут Владимир. Были вложены инвестиционные средства в квартиру в еще недостроенной новостройке.

Компания застройщик обязалась произвести выкуп после окончания строительства. После завершения постройки компания отказалась производить выплату средств.

Мотивация была однозначна – притворность сделки. Имеет ли юридическую обоснованность такой ответ?

Ответ: Здравствуйте, Владимир. Да, согласно статье 170 Гражданского кодекса РФ. Притворной сделкой признается договор, прикрывающий иной правоустанавливающий документ. В вашем случае таким документом является договор купли-продажи квартиры, который имеет юридическую обоснованность.

Пример по покупке квартиры с обратным выкупом

Год назад гражданин заключил сделку покупки квартиры с возможностью обратного выкупа. Инвестиционные средства перечислены на счет компании застройщика.

Согласно письменному соглашению по окончанию строительства квартира подлежала выкупу за установленную сумму плюс 4% прибыли за годовой оборот.

Срок погашения задолженности составлял 100 дней после установленной даты.

По истечении года строительство не было закончено, и решено было переждать. Вот здесь и подстерегал подводный камень. Ведь срок фактического предъявления к уплате денег продолжал идти. И по завершению строительства фактически был нарушен срок предъявления заявления об уплате денег. Теперь в выкупе было отказано, и квартира осталась за собственным пользованием.

Главное в заключение договора с возможностью выкупа — соблюсти установленные сроки со своей стороны. Тогда другая сторона будет виновата в нарушениях договора и станет виновной в соответствии ст. 165 п.2 ГК РФ.

Заключение

  1. Обратный выкуп недвижимости (sale-pay-back) является относительной новинкой в России. Поэтому процедура оформления должна быть тщательно проверена и соответствовать законодательству.
  2. Институт обратного выкупа в идеале должен приносить ощутимую прибыль инвестору.

    На данный момент эта отрасль динамично развивается на отечественном рынке недвижимости.

  3. Условия покупки недвижимости с выкупом должны предусматривать точные сроки исполнения, сумму сделки, обязанности и гарантии сторон.

  4. Договор обратного выкупа представляет собой совокупность акта купли-продажи и документа о возвращении кредита. Во избежание возникновения притворной сделки все операции должны быть рассмотрены в одном соглашении.

  5. В виду несовершенства отечественного законодательства инвестор идет на риск при заключении такой сделки. Только уверенность в прибыли и застрахованность от рисков должны мотивировать лицо для решения купить еще недостроенную квартиру.

Список законов

  • Статья 165 ГК РФ
  • Статья 170 ГК РФ

Вам будут полезны следующие статьи

Получите консультацию по телефонам горячих линий:

  • Москва МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Общероссийский:

Позвоните прямо сейчас и решите свою проблему – это быстро и бесплатно!

Источник: //estate-advisor.ru/prodazha/obratnyj-vykup-nedvizhimosti/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.