+7(499)-938-42-58 Москва
+7(800)-333-37-98 Горячая линия

Шаблон договора об ипотеке земельного участка 2018: скачать новый бланк договора об ипотеке земельного участка word

Содержание

Форма договора ипотеки земельного участка: образец 2019 года

Шаблон договора об ипотеке земельного участка 2018: скачать новый бланк договора об ипотеке земельного участка word

При рассмотрении договора ипотечного кредитования земельного участка нужно обратить внимание на то, какие именно объекты могут стать предметом займа. Бланки договоров имеют свои особенности.

Предмет договора

Ни в коем случае не могут быть:

  • Участок, который не выделяется из земель, находящихся в собственности с несколькими участниками.
  • Земельные объекты, исключенные из оборота, а также ограниченные в обороте в соответствии с законодательством РФ.
  • Одна часть.
  • Если площадь меньше, чем установлено нормативами для субъектов Российской Федерации, а также административных органов территориального самоуправления для применения.
  • Без целевого предметного назначения.
  • Участки, находящиеся в муниципальной собственности.

К исключениям относятся:

  • Земельные площади, на которые не разграничивается государственная собственность.
  • Если площадки предназначены для освоения комплекса, строительство жилого имущественного субъекта.
  • При передаче на реализацию для погашения кредитных средств.
  • Для строительства субъектов машиностроительной и инженерной инфраструктуры.

Указывается с учетом локализации, его названия и итоговой описательной характеристики, данных которой вполне достаточно для идентификации. В обязательном порядке должны быть следующие данные:

  1. Полное название прав, в соответствии с которыми он находится в собственности у залогодателя.
  2. Название структуры, которая произвела регистрацию.

Если есть закладная, то нужно выделить запись о том, что она в наличии.

Форма и содержание

Договор ипотеки земельного участка включает:

  • «Шапка» документации. Необходимо указать город заключения, паспортные данные владельца, адреса всех сторон.
  • Предмет займа. Нужно указать существенные условия, к которым будет относиться адрес земельного участка, стоимость кадастровых услуг, порядковый номер и серия на реализацию недвижимости, каким образом происходит обеспечение залога.
  • Гарантийные данные. Залогодателю нужно обеспечить защиту от непредвиденных случаев.
  • Обязанности всех сторон процесса.
  • Страхование.
  • Уровень ответственности, если возникнет страховой случай.
  • Реквизиты всех сторон.
  • Все итоговые положения.

Особенности

Закон из первой части 62 статьи говорит о том, что субъекты могут быть предметом только, если они не ограничиваются оборотом, не исключаются официально оборотом. При заключении, если у хозяина на указанной площади есть объекты, официально оформленные, то заем будет распределяться и на эти постройки тоже.

Комплекс, который приобретался по ипотеке одного из банков, допускает возникновение залога с периода государственной регистрации права на обладание соответствующим объектом. При наличии ипотечного договора на имущественные объекты, которые находятся на представленном участке рассматриваемый субъект тоже будет считаться находящимся в залоге.

При заключении договора ипотеки земельного участка собственник имеет право на начало строительства на той площади. Допущено возведение любых сооружений. Не требуется дополнительно получать согласие залогового держателя.

Необходимо указать рыночную оценку земельного участка, так как стоимость будет определена именно в соответствии с соглашением между двумя участниками:

Между физическими лицами

Договор ипотеки земельного участка, который заключают физические лица, считают стандартным ипотечным документом кредитования. особенность – обе стороны процесса физические лица (залогодержатель, залогодатель). Только это отличает документ от простого договора на ипотеку земельного участка.

Реализация происходит следующим образом:

  1. Физическим лицам нужно договориться. Одни предъявит деньги в долг, другой вернет их в установленный срок. Обязательно к выплате подлежат проценты. Все нюансы будут отражены в документе.
  2. Тот, кто будет выплачивать долг, имеет имущество. Именно оно и станет предметом залога земельной площади.
  3. С учетом данных оформленного договора кредитующее лицо может требовать заемщика исполнить обязанности. Если лицо отказывается, то кредитор имеет право подать иск на собственность земельным объектом.
  4. Сам процесс регистрации идентичен простому подписанию договора. Это стандартный случай, который не имеет никаких прочих нюансов.

Между физическими и юридическим лицами

Когда договор ипотеки земельного участка заключают юридическое и физическое лица, процедуру можно только на 50% отнести к стандартной. Заемщику предоставляется ипотечное кредитование, а на обеспечение нужно поставить недвижимость, которая приобретается в кредит.

Кредитору дается законом право на взыскание заложенного имущества в случае ненадлежащего погашения ипотеки. Этапы оформления:

  • В банке заявителю одобряют ипотечный кредит.
  • Две стороны заключают договор, происходит регистрация в Государственном реестре в соответствии с имеющимся порядком.
  • Заемщик дальше эксплуатирует имущество, но не имеет права отчуждения участка без получения на то разрешения от кредитующей компании.
  • Банк в праве поручить к оформлению ценную бумагу на имущество, которая будет именного типа.
  • Необходимо, чтобы регистрация права на участок земли производилась вместе с записью об ипотеке.

Образец договора

Если вы собираетесь купить землю под постройку и у вас сложились хорошие отношения с продавцом, то можно переходить к оформлению документов. Ипотеку одобряют под залог имущества. Самым частым предметом залога становятся квартиры. Иногда банк может принять и участок земли в большом населенном пункте. На дачные участки кредит под залог не одобрят.

При покупке земельного участка с предъявляемым залогом можно оформлять самостоятельный объект, либо целевой на постройку дома.

В банке необходимо будет оформить:

  1. Договор на ипотеку.
  2. Залоговый договор с учетом данных предыдущего.

Необходимо внести землю в ЕГРН, так как она становится предметом займа. С момента постановки на учет собственник ограничивается в действиях по этому участку.

В соответствии с договором:

  • Запрещена продажа участка, который находится под залогом;
  • Нельзя производить раздел имущества;
  • Нельзя оформить дарственную;
  • Запрещается разделение на долевую собственность;
  • Собственник не сможет указать в завещании имущественный объект.

При совершении любого правового действия необходимо согласие держателя залога. Обычно все заполняют стандартную форму бланка договора, но иногда в банке могут быть внесены отдельные пункты. В документе будут предоставлены все данные об участниках сделки, обязательно их контакты и удобные средства связи.

Изменения в законе

Каждый плательщик должен знать, что с 2018 года все собственники обязаны:

  • Произвести постановку на учет собственности;
  • Осуществить процесс межевания площади (внесено в поправку закона в 2008 году).

Самая частая проблема, с которой сталкиваются граждане, распределение границ. Каждая компания может произвести разные замеры. Многие соседи подают в суд друг на друга при распределении своих участков.

Именно поэтому при начале межевания согласовать полученные экспертные замеры с соседями, которые должны быть в курсе. Если и вовсе не оформить документы, то собственник может легко лишиться права на свой участок. Они автоматически станут государственной собственностью.

С начала 2018 года и по настоящий 2019 год стоимость кадастровых услуг могут рассчитать только имеющие право на это организации государственного типа. Получается разница между стоимостями:

  1. Кадастровой;
  2. Оценочной;
  3. Рыночной.

Налог будет насчитываться только по стоимости кадастровых расчетов.

Ипотека права аренды на земельный участок

Специалисты отмечают, что предметом договора может стать не только сам участок, но и право собственности на него. Главными условиями залога именно права аренды будут:

  • Заключенный договор об аренде;
  • Согласие владельца земли на ипотечное кредитование прав аренды;
  • Надлежащий период аренды, который перекрывает сроки погашения ипотеки.

Отсутствует необходимость согласия владельца, если участок перешел в муниципальную или государственную собственность. Важно: необходимо известить органы власти или представителя муниципалитета о том, что вы заключаете ипотечный договор, где передается право на аренду участка.

Существует несколько ограничений для тех участков, которые находятся в собственности государства:

  1. Они могут стать предметом ипотеки только при обеспечении возврата кредита, который был получен на строительства.
  2. Только органы местного самоуправления могут дать согласие на ипотеку аренды участка.

Ипотека при долевой собственности на земельный участок

Объекты, которые имеют несколько владельцев, находятся в процессе распределения долей, могут стать предметом ипотечного кредитования только в границах части заявителя.

При оформлении ипотеки долевого имущества непосредственная часть должна определяться в реальной выраженности. Без определения подлинных границ в цифрах невозможно будет заключить договор.

Особенности обращения взыскания на земельный участок

Если клиент не соответствует обязательствам, указанным в договоре, то кредитор может подать взыскание на имущество, которое находится под залогом. Нельзя подать обращение на участки, которые имеют сельхоз назначение до полного окончания соответствующего типа работ.

Кредитная компания не имеет законного права требовать залоговое имущество за неуплату кредита до тех пор, пока арендатор сельскохозяйственного участка не подведет к концу все работы. В соответствии с законом положенный срок будет длиться до 1 ноября ежегодно.

После того, как держатель залога подал иск на присуждение прав на имущество, то собственник теряет любые права на земельный участок.

(4 4,75 из 5)
Загрузка…

Источник: https://Bizneslab.com/dogovor-ipoteki-zemelnogo-uchastka/

Предварительный договор купли-продажи земельного участка 2019: СКАЧАТЬ образец и бланк

Шаблон договора об ипотеке земельного участка 2018: скачать новый бланк договора об ипотеке земельного участка word

Предварительный договор по покупке земли своей целью имеет не покупку или продажу земли как таковой, а подписание основного соглашения. До заключения сделки по купли – продаже земли, необходима подготовка предварительного договора, а так же предварительная оценка условий продажи.

Покупатель предварительно получает документы на земельный участок для ознакомления, которые ему необходимо изучить на соответствие законным основаниям, это позволит ему получить понимание о возможности заключения сделки, а так же необходимости дополнительных расходов, связанных с приобретением земельного надела.

В предварительном договоре так же определяются нюансы, условия и конечная дата подписания основного договора, то есть все те условия, которые в последующем будут внесены в основной договор.

Содержимое предварительного соглашения

Подписание предварительного соглашения между двумя сторонами выступает своеобразной гарантией заключаемой сделки.

До подписания предварительного соглашения необходимо проверить чистоту следующих юридических документов:

  • Документы о правах собственности на земельный надел,
  • Кадастровый паспорт участка и имеющихся на нем строений,
  • План межевания,
  • Документ о согласовании границ участков,
  • Договора – основания, подтверждающие права собственности,
  • Документы об отсутствии обременения, нахождения участка в залоге или ипотеке. Всю эту информацию можно найти в выписке из ЕГРП.

В предварительном договоре следует указать:

  • Вид договора,
  • Предмет сделки,
  • Документы, устанавливающие права собственников на объекты недвижимости,
  • Документы, указывающие на отсутствие обременений на недвижимость,
  • Условия заключения основного договора по продаже и покупке недвижимости
  • Права и обязанности продавца и покупателя.

Подписанные предварительный договор купли-продажи выступает как вступившее в силу обязательство по выполнению прописанных в нем условий.

В случае их нарушения с той или иной стороны возникает юридическая ответственность.

В тексте предварительном договоре можно выделить следующие несколько разделов:

  1. Преамбула, где указываются паспортные данные и фамилии, имена и отчества сторон договора.
  2. Предмет договора. В данном разделе определяется цель заключения будущего договора купли – продажи земли и сроки его подписания.
  3. Условия договора. Здесь подробно описываются:
  • Земельный участок, предназначенный для продажи с одной стороны и покупки с другой стороны. Отражаются основные характеристики объекта – площадь, адрес расположения, цели приобретения.
  • Правовые основания собственности продавца на имущество.
  • План и расположение границ межевания.
  • Стоимость объекта, которая складывается из суммы задатка  и оставшейся стоимости.
  • Обязанности продавца по постановке на учет, по регистрации прав собственности, по подготовке документации для заключения сделки, по передаче земельного участка новому владельцу.
  • Обязанности покупателя по заключению договора покупки недвижимости, по приемке участка в указанные сроки согласно акту по приему – передач, по перечислению денежных средств по оплате расходов по сделке.
  • Сроки возникновения права собственности.
  1. Порядок расчетов по договору – сроки перечисления задатка и его учет в общей стоимости приобретаемого объекта недвижимости.
  2. Ответственности сторон договора и распоряжение задатком, при неисполнении условий договора с той или иной стороны.
  3. Порядок разрешения спорных ситуаций.
  4. Реквизиты и адреса сторон сделки.

Скачать образец и бланк предварительного договора

  • Предварительный-договор-купли-продажи-земельного-участка .doc (60kb)

Скачать (DOCX, 61KB)

Скачать (DOCX, 61KB)

Важные нюансы при заключении предварительного договора

  • Предварительный договор может быть составлен только в письменной форме
  • Такой договор нет необходимости регистрировать в государственных органах.
  • Условия прописанные в предварительном договоре возможно изменить при подготовке и подписании основного договора.
  • Для обеспечения исполнения договора в установленные сроки в предварительном соглашении стоит прописать пени за дни просрочки в размере, например, от 0.1 процента от стоимости договора.
  • Аванс, задаток или обеспечительный платеж выступят своеобразным гарантом, что сделка будет проведена между конкретным покупателем и конкретным продавцом.

В случае если в предварительном договоре не прописан срок заключения основного, то по умолчанию  он не превышает полугода с подписания предварительного соглашения. Если за этот период основной договор не будет заключен, то предварительный договор утрачивает свою силу.

Таким образом, наличие заключенного предварительного договора о купле и продаже земельных участков является хорошим подтверждением намерений, как продавца, так и покупателя о покупке – продаже земельного участка. Не стоит им пренебрегать.

Источник: https://prodatkvartiry.ru/zemelniy_ychastok/predvaritelnyj-dogovor-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka-2018-skachat-obrazec-i-blank/.html

Договор ипотеки земельного участка (ипотечный кредит) – заключение, образец, между физическими лицами, между физическими и юридическими лицами

Шаблон договора об ипотеке земельного участка 2018: скачать новый бланк договора об ипотеке земельного участка word

Договор ипотеки участка земли рекомендуется составлять по уже готовому образцу, так как процедура залога земельных участков является типовой.

Существенные условия одинаковы для любых предметов залога, являющихся участками земли. Скачать образец документа можно здесь.

Документ состоит из следующих разделов:

  • “шапка” документа (указывается город заключения договора, дата, паспортные данные и адреса сторон);
  • предмет ипотеки (здесь указываются существенные и прочие условия, такие как адрес местонахождения земельного участка, кадастровая стоимость и номер, порядок реализации имущества, что и каким образом обеспечивает залог и др.);
  • гарантии (здесь залогодателем даются определенные гарантии залогодержателю, связанные с предметом залога, к примеру, что земельный участок не будет отчужден или обременен иным способом без согласия залогодержателя);
  • права и обязанности сторон процесса (в этом разделе описываются основные права и обязанности, которыми обладают стороны договора);
  • страхование (условия страхования земельного участка);
  • ответственность сторон при возникновении определенных обстоятельств, таких как форс-мажор;
  • итоговые положения и реквизиты сторон.

Между физическими и юридическими лицами

Заключение договора ипотеки участка земли между физическим и юридическим лицом – стандартная процедура. Обычно заемщик получает ипотечный займ, а в качестве обеспечения предоставляет приобретаемую недвижимость.

https://www.youtube.com/watch?v=oHMQ2IlAAmw

Таким образом, кредитор получает право на взыскание на заложенное имущество в том случае, если должник ненадлежащим образом погашает ипотеку.

В остальном процедура стандартна:

  • заемщик получает в банке ипотеку;
  • стороны заключают кредитный договор и регистрируют его в установленном порядке в Росреестре;
  • заемщик продолжает пользоваться имуществом (право пользования), однако не может отчуждать земельный участок без соответствующего разрешения банка;
  • залогодержатель (банк) может удостоверить свои права на предмет залога посредством оформления именной ценной бумаги – закладной;
  • регистрация имущественного права на земельный участок, выступающий предметом залога по соглашению об ипотеке, производится одновременно с регистрацией записи об ипотеке в силу закона.

Образец можно скачать здесь.

Договор ипотеки участка должен составляться с учетом всех законодательных норм, предусмотренных ГК РФ и Законом об ипотеке.

В документе должны содержаться все обязательные условия, о которых гласит законодательство, такие как предмет залога, сущность обязательств, их размер и время исполнения.

Правила досрочного погашения ипотеки читайте здесь.

Страхование жизни при ипотеке рассматривается на этой странице.

Источник: http://finbox.ru/dogovor-ipoteki-zemelnogo-uchastka/

Договор залога (ипотеки) земельного участка (примерная форма), Договор (форма) от 18 августа 2019 года

Шаблон договора об ипотеке земельного участка 2018: скачать новый бланк договора об ипотеке земельного участка word

Настоящую форму можно распечатать из редактора MS Word (в режиме разметки страниц), где настройка параметров просмотра и печати устанавливается автоматически. Для перехода в MS Word нажмите кнопку .

Для более удобного заполнения бланк в MS Word представлен в переработанном формате.

Примерная форма

г.“__” ____________ _____ г.

______________ , именуемый в дальнейшем “Залогодержатель”, в лице ______________ , действующ__ на основании ______________ , с одной стороны, и

______________ , именуем__ в дальнейшем “Залогодатель”, в лице ______________ , действующ__ на основании ______________ , с другой стороны,

заключили Договор о нижеследующем:

1. Предмет Договора

1.1. Предметом настоящего Договора является передача в залог Залогодержателю принадлежащего Залогодателю на праве собственности земельного участка с целью обеспечения исполнения обязательств Залогодателя перед Залогодержателем по возврату суммы займа (кредита) в размере ______________ рублей в срок до “__” ____________ ____г.

по заключенному между ними Договору _____________ (займа, кредита, иному) N _____ от “__” ____________ ____г. (далее – “Договор займа”).

Земельный участок общей площадью__кв.

м, кадастровый номер _____________ , расположен по адресу: __________________________ , категория земель: ______________ , разрешенное использование ______________ , кадастровая стоимость _____________ рублей. План земельного участка прилагается к Договору.

1.2.

Право собственности на земельный участок принадлежит Залогодателю на основании договора ______________ от “__” ____________ ____г.

, и подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права от _____________ года N _____ , о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации “__” ______________ N _____ (реестровый номер объекта) _____________ (наименование органа, осуществившего государственную регистрацию права на недвижимость).

1.3. По соглашению Залогодателя с Залогодержателем залоговая стоимость предмета залога устанавливается в размере ______________ рублей.

1.4. Залогодатель сохраняет право пользования предметом залога в соответствии с его назначением.

1.5. Залогодатель гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора предмет залога не отчужден, не заложен, в споре и под арестом не состоит, не обременен правами третьих лиц.

2. Права и обязанности Сторон

2.1. Залогодатель обязуется:

2.1.1. Не совершать действий, влекущих уменьшение стоимости заложенного имущества, в том числе не допускать порчу земельного участка, не изменять его категорию и разрешенное использование.

2.1.2. Принимать меры, необходимые для защиты предмета залога от посягательств третьих лиц.

2.1.3.

Не продавать земельный участок, не перезакладывать и не обременять его иными способами до момента исполнения обеспеченного залогом обязательства в полном объеме.

2.1.4. Немедленно сообщать Залогодержателю сведения об изменениях, происшедших с заложенным имуществом, о возникновении угрозы утраты или повреждения предмета залога.

2.1.5.

Принимать все меры, необходимые для обеспечения сохранности предмета залога.

2.2. Залогодатель вправе:

2.2.1. Сдавать в аренду земельный участок, если это не влечет его ухудшение и изменение разрешенного использования, а также не нарушает других условий настоящего Договора.

2.2.2.

Пользоваться земельным участком в соответствии с его назначением. Доходы от использования земельного участка остаются в собственности и свободном распоряжении Залогодателя.

2.3. Залогодержатель вправе:

2.3.1. Проверять наличие, состояние и условия использования предмета залога.

2.3.2.

Требовать от Залогодателя принятия мер, предусмотренных действующим законодательством РФ, необходимых для сохранения предмета залога.

2.3.3. Обратить взыскание на предмет залога в случаях, предусмотренных законодательством РФ.

2.4. Залогодержатель обязуется:

2.4.1.

Обратить взыскание на предмет залога только в случае невыполнения Залогодержателем своих обязательств по Договору займа в порядке, предусмотренном законом.

3. Обращение взыскания на предмет залога

3.1. Залогодержатель вправе обратить взыскание на предмет залога в случае неисполнения Заемщиком обязательств по Договору займа, в том числе: при неуплате или несвоевременной уплате суммы основного долга полностью или в части, а также при нарушении сроков внесения процентов за пользование займом.

3.2. Обращение взыскания на предмет залога производится по решению суда в соответствии с действующим законодательством РФ.

3.3.

Залог обеспечивает требования Залогодержателя по Договору займа в том объеме, в каком они существуют к моменту их удовлетворения за счет заложенного имущества, включая возмещение убытков и/или в качестве неустойки (штрафа, пени) вследствие неисполнения, просрочки исполнения или иного ненадлежащего исполнения обеспеченного ипотекой обязательства, проценты за неправомерное пользование чужими денежными средствами, а также возмещение расходов по взысканию и реализации заложенного имущества.

3.4. Продажа и приобретение на публичных торгах заложенного земельного участка осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки, а также с учетом требований закона о разрешенном использовании земельного участка.

4. Ответственность Сторон

4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по Договору Стороны несут ответственность в соответствии с действующим законодательством РФ.

4.2.

В случае нарушения Залогодателем обязательств по настоящему Договору он обязан уплатить Залогодержателю штраф в размере ______________ рублей.

Штраф уплачивается Залогодателем в течение ______________ с момента получения от Залогодержателя письменного требования об уплате штрафа. Уплата штрафа не освобождает Залогодателя от выполнения обязательств по Договору.

5. Срок действия Договора

5.1. Настоящий Договор считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации в установленном законодательством РФ порядке и действует до полного исполнения обязательств Заемщика по Договору займа.

5.2. Договор может быть изменен или расторгнут по соглашению Сторон.

6. Разрешение споров

6.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть из настоящего Договора или в связи с ним, будут, по возможности, разрешаться путем переговоров в досудебном претензионном порядке.

Претензии направляются по почте или с использованием средств факсимильной связи.

Срок для мотивированного ответа на претензию устанавливается сторонами в 10 (десять) рабочих дней со дня получения претензии.

6.2.

В случае если Стороны не придут к соглашению, то спорные вопросы решаются в Арбитражном суде по месту нахождения истца в порядке, предусмотренном действующим законодательством РФ.

7. Прочие условия

7.1. Изменения и дополнения к настоящему Договору действительны при условии, что они составлены в письменной форме и подписаны обеими Сторонами настоящего Договора.

7.2. Во всем остальном, что не предусмотрено настоящим Договором, Стороны руководствуются Федеральным законом от 16.07.

98 N 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” и действующим законодательством Российской Федерации.

7.3. Ни одна из Сторон не имеет права передавать свои права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам без письменного на то согласия другой Стороны.

7.4.

Стороны обязаны письменно уведомлять друг друга об изменении своего местонахождения, номеров телефона, номеров расчетных счетов в течение 5 (пяти) рабочих дней с момента таких изменений.

7.5.

Настоящий Договор составлен в двух экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, по одному для каждой из Сторон.

8. Адреса и банковские реквизиты Сторон

Залогодержатель:Залогодатель:

Источник: http://docs.cntd.ru/document/677018253

Договор ипотеки – заполненный образец

Шаблон договора об ипотеке земельного участка 2018: скачать новый бланк договора об ипотеке земельного участка word

Правовое регулирование договора ипотеки и его предмет

Особенности ипотеки в силу договора для отдельных видов недвижимого имущества

Оценка имущества как существенное условие договора ипотеки

Существо основного обязательства как существенное условие договора залога недвижимости

Возможные условия договора ипотеки. Последующая ипотека

Договор ипотеки между физическими и юридическими лицами. Права и обязанности сторон

Особенности ипотеки земельного участка

Особенности ипотеки при покупке квартиры

Как заключать договор ипотеки с участием несовершеннолетних. Согласие супруга: на что обратить внимание

Правовое регулирование договора ипотеки и его предмет 

Специфическая черта ДИ заключается в том числе в его предмете. Им является недвижимое имущество либо права на него. Ипотекой в силу договора, как правило, обеспечиваются наиболее крупные сделки.

Правовое регулирование ДИ осуществляется законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (далее — закон № 102) с учетом общих норм Гражданского кодекса РФ о залоге (ст. 334–358.18).

Итак, предмет ДИ может составлять:

  • земельный участок;
  • жилое и нежилое помещение, здание, строение;
  • квартира;
  • право аренды;
  • право требования по договору долевого участия в строительстве;
  • объект незавершенного строительства;
  • иные объекты недвижимости (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Заключая договор ипотеки, следует обратить внимание на четкое обозначение предмета ипотеки с указанием всех характеристик, позволяющих его точно идентифицировать (п. 2 ст. 9 закона № 102).

Обязательное требование закона — указание основания принадлежности объекта залогодателю, а также наличие государственной регистрации права залогодателя на него.

Это связано с обеспечительной функцией залога (если имущество не принадлежит залогодателю на законных основаниях, то залог не выполнит свою функцию).

Запрещается ипотека имущества, изъятого из оборота (п. 2 ст. 6 закона № 102). 

Особенности ипотеки в силу договора для отдельных видов недвижимого имущества 

Рассмотрим, какое имущество может быть предметом ипотеки и каковы особенности ее оформления в конкретных случаях:

  1. Предметом ДИ может быть только самостоятельный объект недвижимости, имеющий границы, кадастровый номер и наименование, зарегистрированный в ЕГРП. Не могут быть предметом ДИ части помещений, земельных участков и т. д. (п. 4 ст. 5 закона № 102).
  2. В случае если предметом ипотеки по договору залога является квартира или иное помещение, то автоматически в залог передается также доля в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома и/или земельного участка, даже если договор не содержит такого условия (ст. 75 закона № 102).
  3. Имущество, находящееся в общей совместной собственности, может быть предметом ипотеки только с письменного согласия всех совладельцев. В случае общей долевой собственности такое согласие не требуется. Владелец доли вправе заложить ее самостоятельно, не получая согласия сособственников (ст. 7 закона № 102). 

Оценка имущества как существенное условие договора ипотеки 

Заключить договор ипотеки можно только при условии согласования сторонами всех его существенных условий. Помимо предмета, к числу таких условий ДИ относится также его оценка (п. 1 ст. 9 закона № 102).

Стороны ДИ должны оценить имущество по соглашению между собой и указать его стоимость в денежном выражении. От соблюдения этого условия зависит сумма взыскания в случае неисполнения основного обязательства.

ВАЖНО! Стороны могут указать в ДИ несколько оценок для различных целей, например:

  • оценку органов технической инвентаризации — для целей расчета госпошлины;
  • оценку независимого оценщика — для сравнения с существующими на рынке ценами;
  • залоговую оценку. 

При этом ключевое значение для ДИ будет иметь только залоговая оценка, установленная по договоренности сторон. В ДИ должно быть четко указано, что именно эта оценка устанавливается для целей ипотеки (см. п. 19 Обзора судебной практики ВС РФ № 5 (2017).

В случае если предметом ДИ является объект незавершенного строительства, находящийся в государственной или муниципальной собственности, оценкой для целей ДИ признается оценка рыночной стоимости (абз. 4 п. 3 ст. 9 закона № 102). 

Существо основного обязательства как существенное условие договора залога недвижимости 

ДИ не имеет смысла без ссылки на основное обязательство, которое обеспечивает ипотека. В договоре залога должна быть указана суть обеспечиваемого договора, сроки исполнения и сумма, порядок расчетов (п. 1 ст. 9 закона № 102).

Ипотекой в силу договора могут быть обеспечены обязательства, вытекающие:

  • из кредитного договора;
  • договора займа;
  • договора купли-продажи;
  • договора аренды, подряда и т. д.
  • причинения вреда. 

Что касается суммы основного обязательства, то здесь возможны 2 варианта:

  1. В ДИ указывается твердая сумма требований залогодержателя, обеспеченных залогом. В таком случае залогодержатель не имеет права требовать обращения взыскания на заложенное имущество за пределами данной суммы, кроме возмещения судебных издержек залогодержателя, расходов по реализации имущества, а также дополнительных расходов залогодержателя (ст. 4 закона № 102).
  2. В ДИ перечисляются те требования, которые обеспечиваются ипотекой по данному договору. Возможный перечень таких требований содержится в п. 1 ст. 3 закона № 102. 

Возможные условия договора ипотеки. Последующая ипотека 

Помимо существенных условий, стороны по своему усмотрению вправе предусмотреть в ДИ также следующие условия:

  1. Возможность обращения взыскания на предмет залога во внесудебном порядке.
  2. Порядок реализации заложенного имущества в случае обращения взыскания на него по решению суда.
  3. Условие о закладной.
  4. Условие о возможности последующей ипотеки. 

ВАЖНО! В случае если залогодатель передает имущество в последующую ипотеку в нарушение запрета, установленного ДИ, договор последующей ипотеки может быть признан судом недействительным по иску первого залогодержателя. 

При этом не имеет значения, знал или нет о наличии первоначального ДИ второй залогодержатель. Предшествующий залогодержатель должен доказать факт нарушения последующей ипотекой его прав (см. решение Куйбышевского райсуда г. Санкт-Петербурга от 23.10.2017 по делу № 2-5811/2016). 

Договор ипотеки между физическими и юридическими лицами. Права и обязанности сторон 

Сторонами договора залога недвижимости являются залогодатель и залогодержатель. Договор ипотеки между физическими лицами на практике встречается реже, чем с участием кредитных организаций.

Залогодателем может быть лицо, как являющееся, так и не являющееся стороной основного обязательства.

По ДИ не происходит отчуждения имущества. Залогодатель остается полноправным собственником с некоторыми ограничениями. Так, он:

  • вправе владеть, пользоваться имуществом, распоряжаться, завещать его;
  • вправе получать доходы от использования заложенного имущества;
  • обязан нести бремя содержания предмета ипотеки, следить за его состоянием, осуществлять ремонт (гл. 5 закона № 102). 

Однако право залогодателя распорядиться заложенным имуществом ограничено согласием залогодержателя, если иное не установлено ДИ. Стороны могут также предусмотреть в ДИ обязанность залогодателя застраховать имущество.

Залогодержатель обладает следующими правами в отношении заложенного имущества:

  • проверять сохранность и состояние имущества, а также требовать досрочного исполнения основного обязательства при нарушении залогодателем его обязанностей по содержанию имущества;
  • получить преимущественно перед иными кредиторами удовлетворение обеспеченных ипотекой обязательств за счет заложенного имущества.

Заполненный образец договора ипотеки можно скачать по ссылке: Образец договора ипотеки. 

Особенности ипотеки земельных участков 

Отдельная гл. 11 закона № 102 регламентирует залог земельных участков.

Предметом договора ипотеки земельного участка могут быть только участки, не изъятые и не ограниченные в обороте, а также имеющие площадь не менее минимального размера, установленного законами субъектов РФ и нормативными актами органов местного самоуправления. Предметом ДИ также может быть право аренды земельного участка.

По общему правилу залог земельного участка распространяется также на все постройки, расположенные на этом участке.

ВАЖНО! Данное правило действует как в отношении тех объектов, которые уже находились на земельном участке на момент заключения ДИ, так и в отношении возведенных уже в течение срока его действия. При этом не имеет значения, зарегистрировано ли право собственности на возведенный объект (см. п. 22 Обзора судебной практики Верховного суда РФ № 5 (2017)). 

Не может быть предметом ипотеки доля в праве общей собственности на земельный участок, не выделенная в натуре (п. 2 ст. 62 закона № 102). Кроме того, обращение взыскания на земельный участок возможно только на основании решения суда (ст. 278 ГК РФ). 

Особенности ипотеки при покупке квартиры 

Образец договора покупки квартиры в ипотеку можно скачать здесь: Договор купли-продажи квартиры с ипотекой.

Законом об ипотеке также предусмотрены специальные нормы, регулирующие ипотеку жилых помещений. При этом в понятие жилого помещения не включены гостиницы, садовые дома, дачи и иные помещения, не предназначенные для постоянного проживания граждан.

По данному вопросу особый интерес представляет проблема обращения взыскания на заложенное жилое помещение. Ст. 446 ГК РФ предусматривает запрет на обращение взыскания на жилые помещения, которые являются единственным местом для проживания гражданина. Однако нормы ст. 78 закона № 102 устанавливают исключение из этого правила.

Обращение взыскания на единственное жилое помещение возможно в том случае, если оно является предметом ДИ, обеспечивающего обязательства по кредитному договору, заключенному с целью приобретения этого или иного жилого помещения.

Данные нормы стали предметом рассмотрения Конституционного суда РФ (далее — КС РФ) и были признаны не противоречащими Конституции РФ (см.

, например, определение КС РФ «По запросу Советского районного суда города Челябинска о проверке конституционности…» от 17.01.2012 № 13-О-О).

Вышеуказанное исключение не касается случаев нахождения жилого помещения в залоге, обеспечивающем другие обязательства (например, кредит на потребительские нужды). В таких ситуациях взыскание на единственное жилое помещение обращено быть не может. 

Как заключать договор ипотеки с участием несовершеннолетних. Согласие супруга: на что обратить внимание 

При заключении договора на ипотеку на что обратить внимание?

Если в сделке участвуют дети, необходимо проанализировать, требуется ли получение разрешения органов опеки и попечительства (ООП).

По общему правилу при совершении сделок с имуществом, принадлежащим несовершеннолетнему (в том числе при передаче в залог), опекун (попечитель) обязан получить разрешение ООП (п. 2 ст. 37 ГК РФ).

Определение КС РФ «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Матюхиной Аллы Владимировны…» от 17.02.2015 № 246-О поставило точку в сложившейся противоречивой судебной практике на предмет необходимости получения разрешения ООП на передачу в залог квартиры, приобретаемой на средства ипотечного кредита, где несовершеннолетнему будет принадлежать доля в праве собственности.

https://www.youtube.com/watch?v=kZc7w33mOyI

Разрешение ООП требуется только в случае, если ДИ заключается в отношении уже принадлежащего несовершеннолетнему жилого помещения, но не при возникновении ипотеки в силу закона в случае с кредитным договором.

Аналогичным образом не требуется согласие супруга при возникновении ипотеки в силу закона (например, при покупке жилого помещения за счет кредитных средств).

При заключении ДИ на уже принадлежащее супругам имущество ранее необходимо было представлять согласие супруга, так как ДИ подлежал государственной регистрации. Сейчас государственной регистрации подлежит только ипотека как обременение, но не сам ДИ.

Следовательно, и требовать согласия супруга в такой ситуации регистрирующий орган не вправе. 

*** 

Таким образом, ДИ должен содержать все существенные условия: предмет, оценку заложенного имущества, характеристику основного обязательства. Законом № 102 предусмотрены особенности залога земельных участков, жилых помещений и некоторых других видов недвижимого имущества.

Источник: https://rusjurist.ru/nedvizhimost/ipoteka/dogovor_ipoteki_zapolnennyj_obrazec/

Поделиться:
Нет комментариев

    Добавить комментарий

    Ваш e-mail не будет опубликован. Все поля обязательны для заполнения.